43 مليون مواطن فى انتظار العفو الرئاسى من قانون الإيجار القديم
كتب / اسامه محيسن مدير فرع الغربية
حلم الغاء او تعديل إيجارات الشقق فى القانون القديم.. أصبح يراود ملايين المصريين منذ تولى الرئيس عبد الفتاح السيسي المسؤليه والعمل على نهضة مصر فى كافة المجالات ومع بدء جلسات البرلمان 2021، الذي شهدت أولى جلسات انعقاده، تقديم أحد النواب، بمشروع قانون تعديل أحكام العلاقات الإيجارية (القديم) والذي يهدف إلى تحقيق التوازن في علاقات الإيجار في ظل شكوى العديد من ملاك العقارات القديمة.
ووجود صراع بين المالك والمستاجر فاصحاب العقارات يقولوا : نعاني ظلماً شديداً.. وثروتنا العقارية لا نستفيد منها ويستشهدوا بكلام البابا شنودة حين قال فى إحدى لقائاته فى التسعينات ان الغلبان مش المستأجر الغلبان هو صاحب البيت واستشهد بتاجير ،البطرخانه ، لعدد من المحلات والشقق قديما . وايضا الشيخ الشعراوى ، حين قال ان الاصل فى الايجار ان يكون محدد المدة وليست علاقة أبدية واستشهد بقصة سيدنا موسى حين قال له’ اريد ان تآجرنى ثمان حجج فإن اتممت عشرا فمن عندك ولا اريد ان اشق عليك ، وانه لاتوجد علاقة ايجارية الى مالا نهاية وقانون الإيجار القديم يعتبر نزع ملكية فى صورة مقننة واعتداء على الملكية الخاصة وقال لايموت الظالم حتى ينتقم الله منه فى الدنيا واستشهد بالحديث النبوى ‘، حين قال الرسول صلى الله عليه وسلم،، انما انا بشر وانتم تختصمون الى ولعل احدكم ان يكون الحن بحجته فاقضى له فمن قضية له بحق أخيه فى شىء فلا ياخذه .فإنما اقطع له قطعة من النار ، فمعنى ذلك ان المستأجر لا يغتر بقرار حاكم ولابد من وجود الرضا بين الطرفين
وقال الاستاذ الدكتور مبروك عطية : لا تحتج بالقانون وتقول ان القانون يسمح لى لاننا يجب ان نخاف الله لاننا سوف نقابل الله ويجب عند عدم الحاجة للمكان المؤجر نعطي المفتاح لصاحب الملك ونقول له شكرا وقال ايضا ان الامام الشافعي قال لايمكن ان يكون الايجار اكثر من سنه واجاز بعض الفقهاء اكثر من سنه طالما يوجد تراضى بين المالك والمستاجر
وقال الدكتور / احمد عمر هاشم: الاسلام وضع قاعدة تريح الجميع فقال لاضرر ولاضرار طالما فى ثبات الأجرة ضرر لصاحب الملك
وأيضآ الشيخ/ خالد الجندي
حيث قال فى احد برامجه ان العلاقة الإيجارية فى الإسلام ليست علاقة أبدية وإنما
علاقة محددة المدة ولاتوجد علاقة ايجارية الى مالا نهاية
ويعتبر قانون الإيجار القديم نزع ملكية فى صورة مقننة واعتداء على الملكية الخاصة والملكية الخاصة حق اصيل من مقاصد الشريعة الخمس
وهى حفظ المال والعرض والعقل والدين والنفس .وان هذا القانون ظالم ومخالف للشريعه الإسلامية
وقال الدكتور/ احمد كريمة : ان دار الإفتاء قالت ان توريث عقد الايجار مخالف للشريعة الإسلامية وان الايجار لايورث وينقطع بموت المستأجر
وقد تعرض لهذا القانون كثير من الاعلامين والصحفيين منهم الاعلامى الكبير / وائل الإبراشي مع كثير من المسؤلين والشخصيات العامة
وتناولت النائبة فريدة الشوباشى، أزمة أصحاب العقارات القديمة المؤجرة منذ سنوات طويلة بمبالغ اعتبرتها ضعيفة جدا، قائلة: «أصحاب العقارات القديمة منذ الستينات السكان بيدفعوا 15 و20 جنيه إيجار، زمان كان بيعيشونا شهر، لكن دلوقتى ولا حاجة، لازم يكون فيه مراعاة لأصحاب المساكن القديمة».
وقد تناولت السينما المصرية فى كثير من اعمالها المشكله السكنية فى الثمانينات والتسعينات وهو اتجاة اصحاب العمارات للتمليك مما تسبب فى تفاقم المشكلة حتى تم صدور قانون الإيجار الجديد فى التسعينات
وتحدث عنه ايضا الفنان، أشرف عبد الباقى’ فى إحدى مسرحياته
ولو تم تحرير العلاقة الان بين المالك والمستاجر فى الإيجارات القديمة سيتم خفض اسعار الإيجارات الجديدة بسسب كثرة المعروض من الشقق المغلقة من سنوات طويلة .
ومن المقترح فى تعديل
قيمة الإيجارات القديمة وفق لمشروع القانون الجديد:
-الحد الأدنى للقيمة الإيجارية الشهرية بـ 200 جنيه للوحدة المؤجرة لغرض السكن، و300 جنيه للوحدة المؤجرة لغير غرض السكن.
يقدر بما يوازي مُتوسط إجمالي ما دفعه المؤجر للمرافق (كهرباء، مياه، غاز) بالعام السابق لنفاذ القانون.
-يتم حساب 75% من قيمة الأجرة القانونية المتخذة أساسًا لحساب الضريبة العقارية لوحدة المثل في العام السابق لنفاذ هذا القانون.
-10% زيادة سنوية حسبما حدد المشروع نسبة زيادة سنوية دورية على قيمة الأجرة المُقررة بهذا القانون
1 – تقرير توازن للعلاقة الإيجارية مع ما يتوافق مع الواقع الحديث دون مُحاباة لفئة من أبناء الوطن على حساب فئة أُخرى تطبيقًا لمبدأ المُساواة في الحقوق والواجبات.
2 – إعادة التوازن لإيرادات الأوقاف التي أوقف أصحابها إيرادها لله وليس للمُستأجرين.
3 – إلغاء الأجرة البخسة التي تُنذر بإبطال العلاقة الإيجارية برمتها والقضاء بعدم دستوريتها سيما وأن الأجرة البخسة تُبطل إيجاب المؤجر ابتداءً لكونه لم يكن مُدرك عند إبرامه لعقد الإيجار أن ينتهي بأجره بخسه، باعتبار أن عقيدته عند التعاقد تدور بين تدخل الدولة دوريا لتحقيق توازن القيمة الإيجارية، أو تركها ذلك للسوق الحر وهو ما لم يحدث، وانتهى الأمر لأجره بخسه.
4 – تقرير إعفاء من الضرائب العقارية لعقارات إيجار القواعد الخاصة تتعارض مع مبدأ المُساواة في تحمل التكاليف بأن يستفيد مواطن من عقار بإيجار بخس معفي من الضريبة العقارية، بينما مواطن آخر يؤجر بنظام الإيجار الحر بأجرة حقيقية في عقار مُحمل بالضريبة العقارية التي تُحمل على الأجرة.
وبناءا على الأسباب السابقة تقوم فلسفة التعديل المُقترح على:
1- التصدي لتحقيق توازن في العلاقة الإيجارية دون الإضرار بأي. من طرفي العلاقة بصورة تفتح الباب لمزيد من حالات تحرير للعلاقة الإيجارية، دون الإضرار بالمُستأجرين محدودي الدخل.
2 – يتم تحقيق توازن العلاقة بآليات ناعمه لا تخلق صدام وإنما تخلق إعادة هيكلة تتوائم مع عمليات إعادة الهيكلة الشاملة للدولة المصرية.
3 – يستهدف القانون زيادة الأجرة من خلال معايير مُتعددة يتم اختيار أكبرها مما يفتح الباب لتعامل أكثر عدالة مع كل شريحة من المُستأجرين.
4 – يستهدف القانون تقرير زيادة دورية للأجرة تتناسب مع مُعدلات التضخم السنوي وتًشجع المُستأجرين على الاستفادة من المزايا التي تتقرر لإنهاء العلاقة الإيجارية.
5 – إضافة حالات جديدة لإنهاء العلاقة الإيجارية دون الإضرار بحق المُستأجر في السكن تفتح الباب للتخفيف من حجم الوحدات الخاضعة للقواعد الخاصة، وتزيد من حجم مُخصصات صندوق دعم المُستأجرين.واى عقار صدر له قرار ترميم يجب إخلاء العقار فورا مثله مثل قرار الإزالة
6 – تقرير الاختصاص بتقدير الأجرة عند الاختلاف للجان الضرائب العقارية يجعلها أكثر عدلة لما تمتلكه تلك اللجان من خبرة ودراية.
ونجد مقترح المستشار ماجد صلاح، رئيس المؤسسة القومية لحقوق الإنسان لحل ازمة قانون الايجار القديم
جاء كما يلي :
أولاً: ما يخص الوحدات المؤجرة لأغراض السكني
أ- تحديد القيمة الايجارية في الفترة الانتقالية:
1- المكونة من حجرة واحدة بملحقاتها أو تلك التي تقل مساحتها عن 50 م2، فتقدر قيمتها الإيجارية بمبلغ 200 جنيه إذا ما كانت هذه الوحدة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، أما إذا ما كانت هذه الوحدات تقع في المدن الرئيسية أو المناطق المميزة أو الشوارع الرئيسية فإن القيمة الإيجارية تصل إلى 400 جنيه، وذلك حسبما تقع الوحدة.
2- بالنسبة للوحدات السكنية المكونة من حجرتين بالملحقات أو التي تتراوح مساحتها من 50 م2 إلى 75 فيقد الحد الأدنى للقيمة الإيجارية بمبلغ 300 جنيه إذا ما كانت الوحدة المؤجرة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية. أما إذا ما كانت الوحدة المؤجرة تقع في المدن الرئيسية أوالمناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية فإن القيمة الإيجارية تصل إلى 600 جنيه.
3- بالنسبة للوحدات السكنية المكونة من 3 حجرات بالملحقات أو التي تتراوح مساحتها من 75م2 إلى 110م2، فيقدر الحد الأدني للقيمة الإيجارية بمبلغ 400 جنيه، إذا كانت الوحدة المؤجرة بالقرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، و800 في إذا كانت الوحدة المؤجرة تقع في المدن الرئيسية أو المناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية.
4- وحدات سكنية تتكون من 4 حجرات، مساحتها أكبر من 110م2، فيكون الحد الأدنى لها مبلغ 500 جنيه، في القرى أو المساكن العشوائية أو الشوارع الجانبية، و1000 جنيه إذا كانت في المدن الرئيسية أو المناطق الراقية أو الشوارع الرئيسية.
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية
1- عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 1-1-1961، تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر مع احتساب القيمة الإيجارية خلال العام كما جاء في الفقرة «أ».
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1- 1961، إلى 31-12-1981، تمتد لمدة 3 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما ذكرنا في الفقرة «أ»، ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وأخيرًا تزداد في السنة الثالثة بواقع 20% على آخر زيادة، وبعد العام الثالث تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3-عقود الإيجار المبرمة في الفترة من 1-1- 1982 إلى 31-1-1996، تمتد لمدة 5 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما ذكرنا في الفقرة «أ» ثم تزداد بواقع 20% سنويًا، تحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الخامس تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
ثانيًا: ما يخص الوحدات المؤجرة للأغراض الإدارية:
أ- تحديث القيمة الايجارية في الفترة الانتقالية، حيث تكون القيمة الإيجارية للوحدات الإدارية ضعف القيمة الإيجارية للوحدات السكنية والمشار إليها في البند «أولًا» – فقرة «أ».
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية.
1- عقود الإيجار المبرمة قبل تاريخ 1-1-1961، تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر وتحدد القيمة الإيجارية كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند.
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1- 1961، إلى 31-12-1981 تمتد لمدة سنتين كمرحلة إنتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وبعد العام الثاني تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3- عقود الإيجارة المبرمة في الفترة من 1-1-1982 إلى 31-1-1996 تمتد لمدة 4 سنوات كمرحلة انتقالية على أنّ تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما جاء بالفقرة «أ» من هذا البند ثم تزداد بواقع 20% سنويًا، تحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الرابع تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
ثالثًا: ما يخص الوحدات المؤجرة للأغراض التجارية
أ-تحديد القيمة الإيجارية في الفترة الانتقالية.
تحتسب القيمة الإيجارية حسب مساحة الوحدة المؤجرة، ويكون ذلك بواقع 25 جنيهًا للمتر المربع في القرى أو المساكن العشوائية والشوارع الجانبية، وتصل القيمة الإيجارية إلى 50 جنيها في المدن والشوارع الرئيسية.
ب- تحديد المدة الزمنية في الفترة الانتقالية.
1- عقود الإيجار المُبرمة قبل تاريخ 1-1 1961، تمتد لمدة عام واحد فقط وبعدها تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر على أن تكون القيمة الإيجارية حسب الوارد بالفقرة «أ» من هذا البند.
2- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1-1961، إلى 31-12-1981، تمتد لمدة سنتين كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية حسب الوارد بالفقرة «أ»، منذ هذا البند، ثم تزداد بواقع 20% في السنة الثانية، وبعد العام الثاني تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
3- عقود الإيجار المُبرمة في الفترة من 1-1-1982، إلى 31-1-1996، تمتد لـ 4 سنوات كمرحلة انتقالية على أن تكون القيمة الإيجارية في السنة الأولى كما هو وارد بالفقرة «أ»، من هذا البند، ثم تزداد بواقع 20% سنويًا تحتسب على آخر زيادة، وبعد العام الرابع تحرر العلاقة بين المالك والمستأجر.
رابعًا: ما يخص الوحدات المؤجرة للشركات والمصانع والمدارج والجراجات.
خامسًا: ما يخص الوحدات المؤجرة لشخصيات اعتبارية.
سادسًا: ما يخص الوحدات الصادر لها قرارات هدم أو ترميم.
سابعًا: فيما يخص الترميم والصيانة الدورية.
ثامنًا فيما يخص الضرائب المستحقة على الوحدات المعنية بهذا القانون:
يعفي المالك من سداد الضريبة العقارية على العقارات المعنية بهذا القانون طيلة الفترات الانتقالية، وبعد انتهاء الفترات الانتقالية يلتزم المالك بسداد الضراب المستحقة على العقارات التي تكون تحررت من العلاقات الإيجارية.
تاسعًا: التصديق على القانون ونشره والعمل بموجبه:
يرفع القانون لرئيس الجمهورية للتصديق عليه في خلال 30 يوم، ثم ينشر في الجريدة الرسمية، ثمي يتم العمل بهذا القانون من اليوم التالي لتاريخ نشره.
وقد كشفت نتائج تعداد سكان مصر لعام 2017، وجود نحو 43 ألف وحدة سكنية مقسمة كالتالي: “إيجار مفروش” بنسبة 0.1% من إجمالى عدد الوحدات السكنية الموجودة بالدولة والبالغة 42.973 مليون وحدة، بينما بلغ عدد الوحدات السكنية المؤجرة بنظام “الإيجار القديم” نحو 3 ملايين وحدة سكنية، بنسبة 7% من إجمالى عدد الوحدات.
وأظهرت النتائج أن الوحدات المؤجرة فى مصر بنظام الإيجار الجديد استحوذت على نسبة 7.2% من إجمالى عدد الوحدات السكنية، فيما شكلت الوحدات السكنية “التمليك” النسبة الأعلى من وحدات مصر، بـ55.3%، تلاها وحدات لم يتم حيازتها والتى شكلت نسبة 23.1 % من العدد الإجمالى.
وكان الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، قد أعلن، نتائج تعداد سكان مصر لعام 2017، فى احتفالية كبرى بحضور
الرئيس عبد الفتاح السيسى، ومن المعروف أن التعداد السكانى، وفقا للمعايير الدولية يجرى كل 10 سنوات، ويعتبر التعداد الحالى هو أول تعداد الكترونى فى مصر.
وقد كانت المحكمة الدستورية، قضت في حكمها الصادر في مايو 2018، بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 “في شأن بعض الأحكام الخاصة، بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير الغرض السكني”.
و من أجل الإصلاح الاقتصادى قامت الدولة بتحرير سعر العملات الأجنبية وهبط سعر صرف الجنيه المصرى، وارتفعت أسعار الكهرباء والمياه والغاز ونجد ان ايجار
الشقة فى العمارات القديمة فى المناطق الراقية يتراوح ما بين 15 و150 جنيها. هل تعلم أنه عند التعاقد فى الأربعينات والخمسينات من القرن الماضى كان نور السلم 5 قروش شهريا. والآن ساكن الشقة بـ15 جنيها يدفع أكثر من 300 إلى 600 جنيه شهريا للكهرباء وكذلك المياه التى يستهلكها بينما يدفع للمالك الإيجار بلا زيادة، وايضا مطلوب تسليم الشقق والمكاتب والعيادات المغلقة، ويمكن معرفة ذلك من حجم استهلاكها للكهرباء، ويتم تسليمها للملاك بواسطة الحى أو شرطة المرافق أو الأقسام، وأيضا إلغاء توريث عقد الإيجار،
الشقق المغلقة والتى ستسلم للملاك سوف تؤجر بسعر السوق أو تباع بسعر السوق، فالدولة ستحصل على ضريبة عقارية مرتفعة طبقا لقيمة الإيجار الجديد أى على المليارات، فيمكن لحصيلة هذه المبالغ أن تدخل صندوقا خاصا لبناء مساكن اقتصادية ومتوسطة يمكن تأجيرها أو تمليكها لكل واحد سيخلى شقته بعد الخمس سنوات مثلا بحد اقصى إذا كان المستأجر الأصلى قد توفاه الله، وفى هذه الحالة ينقسم الأمر إلى شقين، إما أن ابن أو زوج المتوفى فى حالة مادية ميسورة وفى هذه الحالة يجب إخلاء الشقة فورا فى فترة زمنية قصيرة. أما الشق الثانى فهو أن الابن أو الزوج ليست لديهما القدرة على إيجاد سكن آخر يؤويهم، وفى هذه الحالة يجب على الدولة أن توفر لهم سكنا بديلا….
ونجد وحدات الإيجار القديم على مستوى جمهورية مصر العربية تنقسم بين سكني أو غير سكني.
، تبلغ اجمالى الوحدات السكنية 42 مليونًا و973 ألفًا و26 وحدة، طبقا لإحصائية الوزارة والمؤرخة في 2017.
وجاء توزيع وحدات المباني العادية طبقا لنوع الحيازة كالآتي: 3 ملايين و19 ألفًا و856 وحدة إيجار قديم،
2 مليون و26 ألفًا و674 وحدة إيجار جديد،
و38 ألفًا و117 وحدة إيجار مفروش،
و 9 ملايين و903 آلاف، و233 وحدة خالية “لم يتم حيازتها”.
وقسم المستند االوحدات السكنية بإحصائية شملت الآتي:
4 ملايين و532 ألفًا و499 مبنى، بها 29 مليونًا و380 ألفًا و16 وحدة.
مليونان و932 ألفًا و979 وحدة بها حجرة واحدة أو أكثر.
مليون و239 ألفًا و432 وحدة مؤجرة بدور أو أكثر.
وشمل كذلك تقسيم الوحدات المؤجرة لغير السكن كالآتي:
7 آلاف و759 وحدة سكن عام.
300 عوامة.
63 ألفًا و763 كشك.
4 ملايين و381 ألفًا و217 “دكان”.
وبلغ عدد الجراجات 435 ألفًا و70 جراج
وبعد كل هذا ينتظر ملايين المصريين التدخل السريع من
سيادة الرئيس / عبد الفتاح السيسي
لحل تلك المشكلة الكبيرة بقرار حكيم من سيادته وإلغاء قانون الإيجار القديم او تعديله تبعا لما تقتضيه المصلحة العامة
